個人の不動産投資の方法の１つとしてマンションの
１部屋を購入して、賃貸で貸出して賃料を得るという
投資方法があります。

マンションの１部屋を購入するためには高額の
資金を必要としますのでローンを組んで資金を
準備する場合も多いです。

単純な利回り

例えば2,000万円の部屋を購入して１ヶ月の家賃を
10万円とすると利回りは６%になります。
これが最も単純な利回りの計算ですが
賃貸経営については考慮すべき経費がいくつも
ありますので、これほど単純に計算することは
できません。

注意すべき経費を見ていきます。

経費

マンションの賃貸経営の経費の代表的なものを
まとめると以下の５つほどにまとめられます。
　・　管理費・修繕積立費（毎月）
　・　固定資産税（年に１回）
　・　不動産業者手数料（契約時など）
　・　退去時のクリーニング費用（退去時）
　・　エアコン・給湯器などの修繕費用（適時）
必ず毎月、支払うものとして管理費と修繕積立費は
カットすることはできません。金額としても
１万円から２万円程度かかってきます。

続いて固定資産税も毎年、必ず支払うもので
こちらも物件内容によりますが10万円程度
かかってきます。

不動産業者手数料は契約次第ですので応相談です。

クリーニング費用は退去時に２~３万円ほどで
こちらもかけておくほうが次回に借りてもらうときに
印象がよくなります。

数年に一度程度ではありますがエアコンや給湯器など
備え付けの設備について故障したものは
修繕しなければなりませんので数万円から10万円ほど
かかってくる可能性がありますので注意が必要です。

このように賃貸経営は経費が多く毎月３、４万円は
想定しておく必要があります。

空室率

マンションは人の入れ替わりのタイミングで
１ヶ月から２ヶ月、長引くとそれ以上の期間が
かかることもあります。
もちろん、その間は賃料はなく経費のみが
かかってくる期間になります。
５年間のうち２ヶ月間が空室だとすると
２ヶ月　÷　60ヶ月　×　100　＝　約３%
となります。
利回りを計算する場合は、この空室率も考慮して
おかないと利回りは確実に下がりますので
注意が必要です。

ローン支払い

重ねてになりますが個人でマンションを購入するには
大きな資金を必要としますのでローンで資金を
準備する場合は毎月のローン支払いが発生します。
利回りを計算するときは必ずローン支払い分も
含めて計算する必要があります。

まとめ

これまで見てきました通りマンションの賃貸経営は
毎月、必ずかかる経費が多いことと空室時の
対策がないことなどを考慮すると、メリットは
少ないです。おそらく多くの場合はマイナスに
なることもあります。
もし、どうしてもという場合は築浅の中古物件で
金融機関からの借入をしない場合くらいです。

新築の物件というのは、多くの手数料が
かかっていますので割高になりがちですので
築浅の中古物件で運用することがおススメです。
またローン支払いの金額は極力、少なくして
おかないと月々の収支がマイナスになりますので
この２点は注意しておくべきです。